Términos básicos de un crédito hipotecario

¿Pensando en comprar propiedad?

Te dejamos algunos términos, conceptos y “tips” para comprar una propiedad con crédito hipotecario.

La tasa de interés, una variable clave.

Por lo general, invertir en propiedades va a requerir de un crédito hipotecario y aquí empezamos con varios términos que algunos pueden no entender en su totalidad. Trataremos de hacerlo simple. Algunos términos claves:

  • Tasa de Interés: medida anualmente, es el valor que nos cobra el Banco por el dinero prestado (que está en UF). Si nuestra tasa es de 3.6% anual quiere decir que el Banco nos cobra ese % por sobre el capital en UF. Es decir, nuestra tasa es 3.6% por sobre la inflación anualmente.
  • CAE (CARGA ANUAL EQUIVALENTE): es el valor medido en % que la Institución nos cobrará por el capital prestado considerando los gastos de los seguros, que generalmente son: Incendio, Sismo y Desgravamen. Muy útil para comparar diferentes cotizaciones.
  • Pie: cuánto dinero pondremos nosotros al comprar la propiedad. Suele ser al menos el 15 – 20% del valor.  Recientemente, los bancos han vuelto a prestar el 90% del crédito.
  • Plazo del crédito: ¿en cuántos años lo vamos a pagar? Entre más plazo sea, más baja será la cuota mensual (Dividendo), sin embargo, menos vas a amortizar la deuda.
  • Dividendo: es el nombre que se le da a la cuota mensual que pagamos por el crédito, esta no varía en UF.
  • Amortización: es el valor real que mes a mes vas rebajando de la deuda.

Más en detalle ¿Qué es amortizar la deuda?

La cuota del dividendo se compone de 3 partes: Interés, Amortización y otros (Seguros). La amortización es el valor de la cuota que reduce la deuda. En términos simples, es lo que realmente le devolvemos a la Institución Financiera de lo que nos prestó.

Es lo mismo que con la tarjeta de crédito, si pagas la cuota mínima, pagas mucho interés y poca amortización (cercana o igual a cero) y la deuda baja muy lentamente.

TIP: ¡No pagues la cuota mínima! paga más o pagarás por mucho tiempo.

¿Qué gastos tiene un crédito hipotecario?

Además, del dividendo están los gastos iniciales del crédito, sus valores varían dependiendo de la institución, no te olvides de comprarlos cuando estés cotizando. Estos pueden ser:

  • Impuesto Ley Timbre y estampillas
  • Inscripción Conservador de Bienes Raíces
  • Tasación
  • Gestión
  • Estudio de títulos

¿Sé lo que es un crédito, qué hago ahora?

Planificarse con tiempo y ¡cotizar! con una y otra Institución Financiera.

Cuando tengas la mejor cotización, ve con esa y da otra vuelta en todos las Instituciones, apenas consigas otra mejor, vuelve a hacerlo. Te sorprenderá a lo que se puede llegar cotizando. Al cotizar preocúpate de tener la mejor tasa y el mejor CAE posible. En muchos casos, una institución te ofrece muy buena tasa de interés pero los seguros son más caros y al comparar el CAE te darás cuenta en donde pagarás más.

Además, en pedir no hay engaño. Si te gusta una Institución más que la otra, pídele algo que compense, como por ejemplo, gastos notariales o tasación a costo 0.

¡ESPERAMOS LES SEA DE UTILIDAD!

¿Es hora de comprar una propiedad?

Invertir propiedades se ha visto históricamente como una inversión segura. Abundan los argumentos positivos como: “Una propiedad nunca baja de precio”, “todos necesitan donde vivir”, “el crédito se paga solo” entre otros muchos que se escuchan día a día.

Pero, ¿Cuándo es el mejor momento?

Creemos que las mejores oportunidades de inversión están dadas por dos factores principales: el “cuánto te va a costar” que se define principalmente por la tasa de interés y el valor de la propiedad; y la plusvalía que podrías obtener. Considera qué:

  • El dividendo del crédito hipotecario depende en su mayoría de la tasa de interés.
  • Además del dividendo, están los costos propios del Crédito: Conservador de Bienes Raíces, tasación, impuesto, estudio de títulos y Notaría entre otros.
  • Considera la oportunidad de la inversión, ¿Tendrá plusvalía el sector donde compraras?

Tasas de interés bajas, oportunidad.

La tasa de interés representa gran parte del costo de un crédito hipotecario. Si está baja, tienes el capital y la oportunidad de comprar, es buen momento.

¿Cómo están ahora?

¡Buenas! si bien, no están al nivel del tercer trimestre del 2017, periodo que le denominamos la “fiebre del re-financiamiento”, están en un punto bien interesante para adquirir créditos a tasas fijas. Siempre considera esto: si la tasa baja más y tu perfil de riesgo no ha cambiado radicalmente, podrás re-financiar en el futuro, pero si compras con variable ¿Quién te protegerá si llega a valores del año 2009?

En el gráfico de abajo (cada punto es un promedio del trimestre), podemos ver que el mínimo desde el 2005 a la fecha fue alcanzado el 2017 (en especial en septiembre 2017 con valor de 3,44%) y hoy estamos levemente sobre dicho valor, pero muy por debajo del máximo alcanzado el 2009 (en especial en enero 2009 con valor de 6,87%).

Toda la data en la SBIF.

Evolución tasas de interés
Evolución tasas de interés anual bancarias para Créditos hipotecarios a más de 20 años.

Si tienes capital, quizás es la hora de comprar alguna propiedad para la inversión. Te invitamos a mirar con atención las zonas donde se ubicarán las nuevas líneas de metro y buscar oportunidades de compra en verde, apostando a la plusvalía del sector. ¡Atentos a los cambios en planes reguladores!

Las propiedades tienen un seguro de desgravamen y eso te puede servir como seguro de vida para tus seres queridos.

¿No te gusta la inversión inmobiliaria porque no quieres los problemas de arrendar?

Lo hemos escuchado muchas veces, pero si vez una buena oportunidad, podrías considerar los servicios de un Corredor de Propiedades que te ayude con toda la labor de administrar un arriendo. En general, este servicio tiene un costo promedio según estudios Renty de 7.4%. Si estás buscando un Corredor de Propiedades para que haga la administración de tu arriendo, te podemos recomendar alguno de nuestros clientes que usan Renty.

Un último TIP: considera los meses de gracia al tomar un crédito hipotecario, puede ser buena idea para armar un “colchón” para posibles gastos futuros. Recuerda, esto subirá tu dividendo, pero el impacto no debería ser grande.

¡Esperamos les sea de utilidad!

Regulación para Corredores de Propiedades

Este 2018 podríamos ver una Ley que regule la actividad en Chile.

Son años que se ha hablado de la necesidad de regular el Corretaje de Propiedades en Chile. Pero, ¿Qué ha pasado? Este año la iniciativa ya fue aprobada por la Cámara de Diputados y ahora se encuentra en revisión de la Comisión de Economía del Senado; se espera que a fin de año esté publicada oficialmente.

¿Por qué se necesita regulación del Corretaje Inmobiliario?

Hoy en día, ser Corredor de Propiedades no tiene ninguna barrera de entrada permitiendo que cualquier persona ejerza la actividad. ¿Qué tiene de malo? lamentablemente, la falta de capacitación y, en algunos casos, de escrúpulos que tienen unos pocos agentes inmobiliarios manchan la imagen de todos los más de 15.000 Corredores de Propiedades en Chile. Algunos simplemente por falta de prolijidad en su trabajo, no haciendo los contratos que corresponden o sin conocer los procesos que se deben seguir y, otros, los peores, que cometen estafas.

La creación de un Registro único nacional, que tenga requisitos básicos como pueden ser la idoneidad de la persona (que no haya cometido delitos), capacitación (un mínimo de capacitación certificada) entre otros, sin duda generará una industria con estándares más altos y contribuirá a mejorar la imagen pública y la confianza de los agentes de bienes raíces.

¿Es suficiente para mejorar la industria?

Corredores más profesionales.
Los corredores del futuro se apoyarán fuertemente en la tecnología

Es un gran salto, pero no es lo único que se necesita para tener una industria más profesional. Los Corredores de Propiedades más exitosos del futuro cercano seguramente estarán potenciados por tecnologías que apoyen sus funciones y den más transparencia aún.

En países como España o E.E.U.U existe una gran industria en crecimiento denominada “PropTech” donde diferentes actores están revolucionando el mercado con aplicaciones cada vez más innovadoras.

Renty trabaja día a día para la administración de arriendos de propiedades sea más fácil y transparente tanto para el Inquilino como para el Dueño de la propiedad y así ayudamos a mejorar la imagen de la industria, profesionalizando el sector aportando con tecnología de punta accesible para todos. Así lo han agradecido varios Corredores que han recibido mensajes positivos de los mismos dueños por el uso de nuestro servicio: “…El SW de Administración Super!! Felicitaciones…

Si estás partiendo tu negocio de Administración de Propiedades escríbenos y podríamos tenerte una sorpresa: contacto@renty.cl

“Renty trabaja día a día para la administración de arriendos de propiedades sea más fácil y transparente tanto para el Inquilino como para el Dueño de la propiedad”

Independiente del Registro ¿Qué podemos hacer?

Ser un buen corredor implica capacitarse y experiencia. Si estas partiendo (y si ya llevas un tiempo también), es bueno realizar cursos en instituciones de prestigio como pueden ser ACOP y COPROCH que ofrecen cursos de capacitación y tienen años de experiencia en el rubro.

Además, hay que:

  • Conocer, estudiar y aprender los procesos en su totalidad.
  • Tener contratos sólidos para la firma en procesos de Venta y Arriendo.
  • Si hacen administraciones, tener el mandato correspondiente.
  • Dar Boletas o Factura por los ingresos recibidos (¡Es lo que corresponde!)

¡Esperamos le sea de utilidad!

 

¿Cómo elegir a un arrendatario?

Antes de partir, no importa quien sea el arrendatario /inquilino, siempre firma un contrato de arriendo. Por favor, nunca arriendes sin un contrato.

Según nuestras estimaciones, existen cerca de 1.1 MM de viviendas en arriendo en el país de un total de 5.8 MM de viviendas ocupadas (puedes ver los datos por comuna acá) y encontrar el arrendatario adecuado no es fácil.

Un mal arrendatario te puede llevar a meses sin recibir tu arriendo, destrucción de tu propiedad, robos y deudas que no querrás tener. Si no tienes experiencia, te recomendamos utilizar los servicios de un Corredor de Propiedades de confianza y con experiencia en arriendos.

Pero, ¿Cómo sabes si el arrendatario es el adecuado?

Si bien no es una ciencia exacta, existen criterios objetivos y subjetivos que puedes aplicar para seleccionar a tu arrandatario:

Objetivos:

  • Dicom del arrendatario, co-arrendatario y su aval.
  • Revisión de demandas por incumplimiento de contratos de arriendo en el Poder Judicial.
  • 3 últimas liquidaciones de sueldo o las boletas/declaraciones de impuesto de los últimos 6 meses.
  • Certificado de Antecedentes
  • % de Sueldo que implica el arriendo. Como ejemplo, las cuotas de crédito hipotecario son entre 25-30% del sueldo de los deudores. En Chile y dependiendo del quintil socio-económico, llega hasta el 50% del ingreso familiar.
  • ¿Tienes las liquidaciones de sueldo, pero algo no te cuadra? Chequea los antecedentes.

Subjetivos

  • Referencias, es muy normal en otros países pedir referencias a arrendadores anteriores.
  • ¿Cómo encontraste a la persona?¿Es alguien complicado? ¿A su aval y al co-arrendatario? Piénsalo antes de arrendar.
  • Si algo no te parece bien y no te parece el indicado, quizás es hora de pasar y esperar a que llegue el próximo.

¿Tiene DICOM, le arriendo?

Las llaves de tu arriendo

Algunos dirán que definitivamente no, sin embargo, hay que entender el DICOM que tiene y cuáles fueron las condiciones. ¿Deuda Bancaria o pago cuentas básicas?

Existen muchos casos de buenas personas que pasaron por fuertes dificultades económicas y han caído en DICOM, pero realmente son buenos pagadores y, también, muy agradecidos cuándo se les da una segunda oportunidad. POr otro lado, están los otros, que relamente no tienen ninguna intención de pagar, viven de arriendo en arriendo estafando. El talento para diferenciar uno de otro solo se consigue con experiencia.

¿Ya tienes problemas con tu arrendatario?

Si estas con problemas con tu arrendatario, no ha pagado por algunos meses y no ves un acuerdo pacífico, es hora de tomar medidas judiciales. Te recomendamos hables con abogados especialistas en la materia como son nuestros amigos de Makluf Abogados presente en Santiago y la Quinta Región.

¡Esperamos les sea de utilidad!

Nuevas líneas de metro: una capital más conectada.

En la Cuenta Pública de este 1 de junio 2018 se anunció una gran noticia para el transporte público de Santiago: la extensión de la red del Metro conectando 12 comunas y extendiendo la red desde sus 118 Km actuales a 215 Km con 191 Estaciones, similar a la extensión del Metro de París.

Este anuncio pasa a concretar lo que en junio del 2017, el ahora Presidente, había anunciado su proyecto “Tercer Milenio” en el que busca que el 50% de la población de Santiago esté a 5 – 7 Minutos caminando de una Estación de Metro.

Según fuentes oficiales, esto beneficiará a más de 2.7 MM de personas que podrán reducir sus tiempos de viajes y así mejorar su calidad de vida. El Plan consiste en la construcción de las nuevas líneas subterráneas:

Línea

Recorrido Comunas Longitud [KMs] Pasajeros [MM] Tiempo [Min] Estacione
Línea 7
Renca –
Vitacura
Renca, Cerro Navia, Quinta Normal, Santiago, Providencia, Las Condes y Vitacura
24,8
1.365
30
 21
Línea 8
 Providencia –
Puente Alto
Providencia, Ñuñoa, Macul, Peñalolén, La Florida y Puente Alto
 20
 1.643
 25
 14
 Línea 9
 Santiago –
La Pintana
Santiago, San Joaquín, San Miguel, La Granja, San Ramón y La Pintana
 17
 1.600
20
12

y las extensiones:

  • Extensión Línea 4 Plaza Puente Alto – Bajos de Mena Video Ext. L4
  • Extensión Línea 2 La Cisterna – San Bernardo
  • Extensión Línea 3 Los Libertadores – Quilicura

El Metro de Santiago, en 2026 tendrá una extensión similar a la actual del Metro de París y será la 3era más amplia de IberoAmérica.

El mapa del metro de Santiago 2018 actual no se verá afectado hasta el próximo año con la inauguración de la Línea 3 que sumará 22 Km a la red.

Metro Santiago
Mapa Metro Santiago 2026

 

Una oportunidad de Inversión Inmobiliaria

Las líneas de Metro generar una gran oportunidad de inversión Inmobiliaria, se ha visto en comunas como Independencia, San Miguel, Puente Alto entre otras el efecto positivo que tiene una nueva estación.  Sin duda, se verá en los próximos años un incremento de los proyectos Inmobiliarios que serán una oportunidad para los inversionistas.

Reinaldo Gleisner, consultor en Colliers Internacional, estimó (ver reportaje) que el valor de las viviendas cercanas a la nueva L7 crecería entre 8 – 10% anual, en cuanto Eduardo Risso, Gerente General de Zona Inmobilaria, estimó un incremento de 10 – 15 % (ver reportaje).

Es hora de estar atento a las oportunidades de inversión.

Por ahora, solo nos queda esperar. Mientras tanto, puedes regístrarte en Renty y gestionar tus arriendos automáticamente.

¿Cómo se ajusta la inflación en los arriendos?

La Inflación en los arriendos

Es muy probable que el contrato de arriendo que vas o hayas firmado tenga una cláusula de inflación, esta ajusta el arriendo que debes pagar periódicamente. Pero, ¿Cada cuánto corresponde ajustar la inflación? Depende de las condiciones comerciales que se hayan pactado en el contrato y cada dueño/ corredor de propiedades tiene su preferencia.

En Renty, vemos que lo más común son los arriendos con re-ajuste trimestral para las viviendas de uso particular y, por lejos, en UF para el arriendo comercial. Lo que no quita, que existan arriendos con ajuste semestral y anual entre otros.

¿Por qué se da esta diferencia en como ajustar?

En países como Chile, donde la inflación está controlada, el ajuste inflacionario no se hace tan relevante (versus países con inflación de dos dígitos como Argentina) y tiene un alto costo en tiempo para aquellos Corredores de Propiedades y dueños de propiedades que administran sus arriendos de forma manual o sin herramientas automáticas. Dado eso, esperan 3 – 6 meses para hacer el ajuste y que sea significante.

¿Cómo lo hace Renty?

En Renty automatizado el proceso de ajuste por inflación. Tenemos varias opciones:

  • Contratos en UF: Solo agrega el valor del arriendo en UF y nosotros lo transformamos mes a mes, hasta con un mes de anticipación y le avisamos al inquilino.
  • Re-ajuste customizable: configura tu contrato en Pesos Chilenos (CLP) con el tipo de Re-ajuste que quieras y nosotros lo transformamos usando la misma fórmula que usan los Bancos cuándo cobran los créditos hipotecarios. Básicamente, Indexamos a la UF y así nos aseguramos que esté matemáticamente bien el cálculo.

Una herramienta útil para calcular la inflación entre dos periodos es la Calculadora del INE.

¿Qué es la UF y cómo se utiliza?

La UF o Unidad de Fomento es un valor, hoy en día cercano a los CLP 27.000 (May/2018) que varía día a día según la inflación del mes inmediatamente anterior. En general se utiliza para definir los valores de Productos/Servicios que se ajustan por inflación, por ejemplo, las cuotas de los créditos hipotecarios son definidas en UF.

Una definición más completa la puedes ver en Banca Facil y también puedes ver el valor de la UF HOY en el SII .

La UF se calcula con la inflación del mes inmediatamente anterior. La UF de marzo 2018 tiene implícita el IPC de febrero 2018 (0% en dicho mes). Es por eso que la UF de Marzo se mantiene en 26.966,89 desde 9 marzo a 9 abril del 2018 (0 variación)

Ólvidate de ajustar la inflación y regístrate en Renty.cl

Continue reading “¿Cómo se ajusta la inflación en los arriendos?”

Con Renty, tu vida más fácil

Queremos que tu vida sea más fácil. — RENTY

Imagen1_2

Sabemos lo complicado que es administrar propiedades en arriendo, por eso creamos Renty con la misión de hacerte la vida más fácil a ti!

Pero, ¿Qué es Renty? es una aplicación (SaaS) de Property Management focalizada en la gestión de bienes inmuebles en arriendo; no importa si es una Casa, Departamento, local Comercial, Bodega, Estacionamiento u otro, nuestro sistema funciona para todo.

Solo ingresa tu propiedad y las condiciones del contrato, desde ahí:

  • Renty realizará los ajustes de inflación de forma automática.
  • Recordará el pago del arriendo 24 horas antes de la fecha de pago y hasta que se haya pagado.
  • Enviará la liquidación de arriendo a tu inquilino.

Además, tendrás toda tu información respaldada on-line!

¡Puedes probar gratis!

Regístrate en Renty.cl e ingresa tu primera propiedad sin cargo alguno.

Si tienes preguntas, no dudes en contactárnos CONTACTO@RENTY.CL